房地产企业销售价格明显偏低如何确认收入金额

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

沸沸扬扬的“广德发案”，相信财税圈的朋友都有所耳闻，我们也借用这个案例，同大家作以分享。

广州德发房产建设有限公司（以下简称德发公司）于2004年12月19日，通过拍卖，以底价1.3亿港元（折合人民币金额1.38亿元）竞买了部分房产，面积为59907.0921㎡，平均销售单价2307.82元/㎡，不及市场价的一半。

2006年9月18-2009年9月16日，广州税稽一局（以下简称稽查局）对德发公司2004年至2005年地方税费缴纳情况进行检查。认定德发公司委托拍卖的房产的交易价格明显低于市场交易价格，核定德发公司委托拍卖的房产的交易价格为人民币3.12亿元，并以此为标准核定应缴纳营业税1558.39万元，扣除已缴纳的691.28万，应补缴867.12万元；应缴纳堤围防护费28.05万元，扣除已缴纳的12.44万元，应补缴15.61万元。

（1）德发公司不服，向广州市地方税务局申请行政复议。广州市地方税务局经复议后于2010年2月8日作出行政复议决定，维持了稽查局的处理决定。

（2）德发公司不服复议决定，向广州市人民法院提起诉讼，一审、二审法院认为稽查局作出的税务处理决定适用法律正确，分别作出驳回德发公司的诉讼请求、驳回上诉的决定。

（3）德发公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，被驳回。

（4）德发公司不服，向最高人民法院申请再审。

问题的关键在于，在没有法定机构认定涉案拍卖行为无效，也没有充分证据证明拍卖行为违反拍卖法，涉案拍卖行为仍然有效的情况下，税务机关是否认为：因为只有一个竞拍，所以不认可拍卖价格，直接核定销售价格，计算税款。

以下摘录判决书部分内容：

1、根据税收征管法第三十五条第一款第六项规定，税务机关重新核定应纳税额的条件有两个：一是计税依据价格明显偏低，二是无正当理由。……因此，广州税稽一局认定涉案房产的拍卖价格明显偏低并无不当。

2、依照法定程序进行的拍卖活动，较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格，可以视为市场的公允价格。如果没有法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定，原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以拍卖价格明显偏低为由行使核定征收权。……因此，对于一个明显偏低的计税依据，并不必然需要税务机关重新核定；尤其是该计税依据是通过拍卖方式形成时，税务机关一般应予认可和尊重，不宜轻易启动核定程序，以行政认定取代市场竞争形成的计税依据。

3、但应当明确……拍卖行为有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权，另行核定应纳税额也并非否定拍卖行为的有效性。……

因此，有效的拍卖行为并不能绝对地排除税务机关的应纳税额核定权，但税务机关行使核定权时仍应有严格限定。

4、因涉及国家税收利益，该拍卖成交价格作为计税依据并非绝对不能质疑。即便德发公司对拍卖成交价格无异议，税务机关基于国家税收利益的考虑，也可以不以拍卖价格作为计税依据，另行核定应纳税额。……广州税稽一局行使核定权，依法核定德发公司的应纳税款，并未违反法律规定。

综上，广州税稽一局核定德发公司应纳税额，追缴8671188.75元税款，符合税收征管法第三十五条、税收征管法实施细则第四十七条的规定；追缴156081.40元堤围防护费，符合《广州市市区防洪工程维护费征收、使用和管理试行办法》的规定。

看到这里，我的内心几乎是崩溃的！……

我们国家属于成文法系，欧美国家属于判例法系。但是，广德发对房地产企业类似业务的判定，影响却是非常巨大的！也侧面告诉房地产企业，发生类似的案例，您先学习广德发，然后再行政复议或者诉讼。

学习完广德发案例之后，我们了解部分省市对于销售价格偏低的规定：

1、《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函[2015]917号 ）文件规定：

一、如何认定房地产转让价格明显偏低？

纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字[1995]6号) 的规定核定其房地产转让价格。

符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：

(一)人民法院判定或裁定的转让价格；　

(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格；

(三)政府有关部门确定的转让价格；　

(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。

2、《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号） “房地产转让价格明显偏低的收入确定” 规定如下：

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 

1、法院判定或裁定的转让价格； 

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； 

3、政府物价部门确定的转让价格； 

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 

我们通过学习广德发案例以及海南、江苏的规定知道，销售价格如果偏低，但是具有商业实质，不以不交、少缴、滞延缴纳税款为目的，且可以提供正当理由，则是没有税收风险的。

针对这个问题，我们学习相关的政策规定：

第一，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则释义》对于第七条  纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。

本条释义：

1．纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低。

这是对实施反避税措施的前提条件的规定。……如果只是一般的不合理，国家不宜介入，只有这种不合理达到一定的程度，国家才有介入的必要。…….法律法规无法也不宜为“价格明显偏低”确立一个具体适用标准，否则将会造成法律规范的僵硬性和机械化，实践中也无法具体操作。

2．价格明显偏低没有正当理由。

 ……低价出售的目的不是旨在规避纳税义务或者侵害其他市场主体的利益。这种交易符合市场习惯，就应该受到法律的保护。它没有损害国家利益和其他私人利益，在税法上也同样应该受到保护，即不应被作相应纳税调整。至于哪些构成“有正当理由的价格明显偏低”，本条没有作出具体规定。这主要是考虑到实际经济活动的复杂性和多变性，条例无法为此作出预期规定……

第二，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释[2009]5号第十九条规定：

对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

通过以上学习，我们总结：第一，具有合理商业目的或者说有正当理由，税务机关应该认可实际销售价格；第二，如果销售价格低于同行业售价30%，将存在被调整的风险。所以，大家在实际业务中，对于土地增值税收入确认的问题，一定要谨慎处理。

关于土地增值税清算收入的问题（税苑微课5个课时），我已经在金穗源商学院《税苑微课》进行了系统的讲解，有兴趣的朋友想听土增微课，可以点击下方“留言”，告知你的联系方式，金穗源会及时联系处理。你也可以通过“阅读原文”，了解土增微课。

对于销售价格偏低的界定，其他地区也有相关规定，大家可以点击阅读：各地关于“价格明显偏低且无合理正当理由”界定的规定

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